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NORMATIVA ESTATAL
FINCA 3 Ofrece sus servicios en diferentes idiomas, porque es consiente del gran número de propietarios extranjeros que hay en la zona sur de Gran Canaria.
NORMATIVA AUTONÓMICA DE CANARIAS
PREGUNTAS FRECUENTES
La cuota de participación se fija en el título constitutivo de la propiedad horizontal. El cálculo de la cuota se realiza en función de las características de los pisos o locales: superficie útil, emplazamiento interior o exterior, la situación o el uso que se presume sobre los elementos o servicios comunes. En general, el propietario único del edificio determina la cuota al vender por pisos el inmueble, pero también es posible establecerla por acuerdo de todos los propietarios, por laudo arbitral o por resolución judicial
Por otro lado, hay que diferenciar el Coeficiente de Propiedad que Es el valor porcentual que se asigna (el promotor, constructor, etc.) cuando un edificio se divide en pisos o locales, correspondiendo a cada uno de ellos un porcentaje que sumados todos nos da 100%.
y por otro la Cuota de Participación: Según el Art. 3o de la LPH, “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.” Y continúa en el Art. 5o diciendo “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”
Es decir, que ambos valores no tienen por qué coincidir. Por ejemplo, un local comercial situado en un bajo, puede tener un Coeficiente de Propiedad bastante elevado debido a que posee grandes dimensiones y, sin embargo, al no hacer uso del ascensor, portales, limpieza de escaleras, etc., puede tener una Cuota de Participación muy baja.
Por ello la cuota se calcula en razón a los metros cuadrados del inmueble entre metros cuadrados del edificio entero y su proporción, pero no tiene que coincidir con el coeficiente, ya que el cálculo de la cuota se realiza en función de las características de los pisos o locales: superficie útil, emplazamiento interior o exterior, la situación o el uso que se presume sobre los elementos o servicios comunes.
Y por ello, se puede aprobar por unanimidad un cálculo para cada inmueble atendiendo a los elementos que acabamos de citar, por lo que las cuotas pueden tener como referencia la imposibilidad de uso de inmuebles por ejemplo, locales de ascensores y poner una cuota menor pero para modificarlas hace falta unanimidad.
Los comuneros pueden vender las plazas de garaje separadas de los inmuebles ya que la comunidad no puede interferir la libre disposición del derecho de propiedad. Cuestión distinta será la configuración de la cuota que corresponda al nuevo titular de la plaza de garaje para lo que habrá que pedir la documentación de escritura inicial al titular y el desglose que de esta se lleva a cabo en la notaría de la plaza de garaje a fin de comprobar y con la nueva escritura la configuración que del desglose actual se lleva a cabo para aplicar correctamente la nueva cuota que queda en ambos casos. Pero la comunidad no puede exigir su autorización para esta venta, porque la LPH no le da este derecho de veto ni de exigencia de autorización comunitaria. Otra cosa sería la división del piso o local para lo que ya la LPH sí que expresamente prevé la mayoría de 3/5 en el art. 10.3 LPH. Pero porque aquí se trata de obras que, incluso, exigen de una autorización administrativa, pero esto se trata de un derecho de disposición de la propiedad de cada uno a vender su plaza de garaje a tercero y ahí la comunidad no puede intervenir.
Los estatutos son validos siempre que no incluyan acuerdos o preceptos que sean contrarios a las leyes y en concreto a la LPH en cuyo caso son nulos.
Los estatutos se aprueban o modifican por unanimidad
Los estatutos son validos entre los comuneros que existen cuando se aprueban o modifican y para que surjan efectos frente a terceros adquirentes en el futuro deben inscribirse en el registro de la propiedad
Se puede utilizar la vía del art. 7.2 LPH de acción de cesación y actuar conforma a ese precepto. El incumplimiento de las normas de regimen interrno se actúa por la vía del art. 7.2 LPH. con requerimiento del presidente al infractor de apercibimiento de ejercicio de acciones judiciales en caso de persistir en el incumplimiento de las normas de régimen interno (uso de horario de piscinas, normas sobre perros, uso de bicicletas, etc) con concesión de plazo para ello, transcurrido el cual y si persiste se actuaría por acuerdo en junta por mayoría simple para ejercer acciones judiciales de cesación.
En estos casos lo procedente es instar el titular del local que presente un proyecto de reforma de la fachada y sea aprobado por 3/5, es decir que no sea procedente hacerlo sin autorización de junta porque en caso contrario cada local haría su reforma sin consultar y por ello es preciso una fiscalización al menos, de tal manera que los locales deban adecuarse a unos parámetros no exagerados. Y de esta manera aún sin prohibición es posible que al menos la junta pueda valorar evitar fachadas improcedentes estéticamente .
El objeto del garaje es el estacionamiento de vehículos "exclusivamente", por lo que se les debe requerir para que los retiren porque además se incrementa el riesgo de incendio en garaje y de ocurrir la aseguradora podría no cubrirlo si constara que su origen fue este. En caso de no aceptar se aprobaría por mayoría demandarles para condenarles el juez a la retirada.
Las restricciones y prohibiciones deben ser interpretadas restrictivamente y en este caso no puede limitarse el uso
del derecho de propiedad por no poder prohibirse el destino de un inmueble a alquiler turístico. Otra cosa es que la comunidad pueda ejercer la acción de cesación contra los inquilinos o incluso contra el arrendador porque lo permite el art 7 lph si requerido Por la comunidad no adopta medidas para evitar que los inquilinos de pisos de alquiler turístico causen molestias.
Es indiferente el orden jurídico al que afecte las actividad infractora, pero ello no será suficiente para la aplicación del art. 7.2 LPH. Será necesario además que esa actividad ilícita exceda del uso normal exigible al vecino infractor o de la normal tolerancia exigible al resto de los vecinos.
En las Conclusiones del seminario propiedad horizontal organizado por el CGPJ celebrado en Madrid los días 23, 24 y 25 de marzo de 2011 se llegó a la siguiente conclusión:
Es actuación contraria a derecho y puede tener carácter civil, penal, administrativo o cualquiera otra que contravenga una determinada normativa sea cual fuera su naturaleza
La ilicitud a que se refiere el precepto es no sólo a la administrativa sino también a la civil y penal que, en ocasiones, tendrá mayor relevancia que aquella. Piénsese en una vivienda en la que el usuario de la misma se dedica, por mucha discreción con que lo haga, a la venta de drogas tóxicas o estupefacientes.
La normativa que rodea a la acción de cesación de los arts. 7.2 LPH y 553.40 Ley 5/2006 está configurada bajo la concepción de que en los casos en los que el inmueble esté arrendado exista una prolongación en el tiempo del inquilinato que permita a la comunidad ejercitar en debida forma la acción de cesación. Es decir, de llevar a cabo primero el requerimiento al ocupante que ejerce la actividad del art. 7.2 LPH o 553.40 Ley 5/2006 y más tarde la aprobación del ejercicio de la acción de cesación. Y ello para dirigirse judicialmente contra el ocupante molesto, a fin de que cese en su actividad.
Sin embargo, difícilmente puede suponer que sea viable el ejercicio de una acción de esta magnitud en los casos de arrendamientos por días, o por semanas, incluso si lo apuramos hasta por un mes escaso, o los supuestos de las actividades legalizadas de acuerdo a los estatutos o aprobadas en junta de dedicación al hospedaje, tanto en cuanto es esta brevedad en el arrendamiento lo que lleva a considerar que es ineficaz la articulación de toda la estrategia procesal y previa de la comunidad para que se acepte la cesación de la actividad.
Por ello, es preciso tener en cuenta que habida cuenta que el art. 7.2 LPH y 553.40 Ley 5/2006 prevén la posibilidad de que la comunidad insten la resolución de los contratos de arrendamiento cuando el arrendador ha hecho caso omiso a los requerimientos de la comunidad a que pueda ejercer él mismo la resolución del contrato de arrendamiento está legitimada la comunidad para llevarlo a cabo por la vía de los preceptos citados. Ahora bien, también sería inútil optar por esta opción por cuanto en sí mismo en los casos de arrendamientos tan breves, los inquilinos pueden llevar a cabo estas actividades, molestar a la comunidad, o a vecinos concretos, llevar a cabo actividades prohibidas o nocivas e insalubres y, sin embargo, extinguirse estas por cuanto se van a marchar en breve periodo de tiempo.
En tales circunstancias entendemos que al ser ineficaz el procedimiento de la acción de cesación debe pensarse en utilizar otros mecanismo que el derecho pone en nuestras manos y que se centraría en una demanda de obligación de no hacer dirigida al arrendador en base al abuso del derecho que lleva a cabo por no impedir las actividades que de forma reiteradas llevan a cabo los inquilinos “temporales” a los que arrienda sus inmuebles.
Para ello, la comunidad deberá, en primer lugar, preparar un bagaje importante probatorio, tales como informes policiales por denuncias de ruidos, grabaciones desde el exterior que son viables legalmente, declaraciones testificales de vecinos que son o quedan afectados por estas actividades. Luego, los requerimientos al arrendador para que adopte medidas para evitar que estos hechos se repitan en sus arrendamientos por periodos cortos de tiempo, y con las advertencias legales del ejercicio de acciones judiciales dirigidas a instar judicialmente el cese de las actividades arrendaticias por las molestias reiteradas a la comunidad, etc.
Con este arsenal probatorio y a la vista del hecho de desoír el arrendador los mismos se procedería a convocar junta de propietarios para incluir como punto del orden del día aprobar dirigir acciones judiciales contra el arrendador instando la demanda de obligación de no hacer del art. 710 LEC dirigida a prohibir el arrendamiento de estos inmuebles ante las reiteradas quejas de la comunidad y la no adopción de las medidas oportunas por el arrendador. Y ello, al quedar probado que se ha desentendido continuamente de estas actividades que ejercen sus inquilinos por breves periodos de tiempo, haciendo constar en el acuerdo de la junta, que lo sería como siempre por mayoría simple, que se ejercita esta acción en lugar de la del art. 7.2 LPH o 553.40 Ley 5/2006 por la propia ineficacia de esta última ante la brevedad de estos arrendamientos.
Aunque sabemos que el turno de ruegos y preguntas no está contemplado ni en la LPH ni en la Ley 5/2006, lo cierto y verdad es que suele seguir utilizándose en las juntas. Y aunque se desarrolle con la presencia del secretario-administrador de fincas no debe hacerse constar en acta lo que allí se exponga.
Pero hay diversas excepciones de temas que sí pueden y deben incluirse en el acta. Por ejemplo, puede que en el turno de ruegos y preguntas algún comunero exponga alguna conducta, actitud o acción de algún comunero que esté incluida en el ámbito de las prohibiciones del art. 7.2 LPH o 553.40 Ley 5/2006 para Cataluña. Así, se podría comunicar a la junta determinada acción de un comunero e interesar en ese mismo instante que se practique el requerimiento a ese comunero de que cese en su conducta. Recordemos que en el art. 7.2 LPH y en el art. 553.40 Ley 5/206 se contempla que en estos casos el presidente puede actuar por iniciativa propia o por la de un comunero que le traslada el incumplimiento de estas prohibiciones y requerir al comunero infractor. No obstante, una fórmula muy interesante de comunicar estas situaciones al presidente la encontramos en el turno de ruegos y preguntas, en donde los comuneros que quieran advertir a la junta y al presidente sobre alguna de las conductas previstas en el art. 7.2 LPH o artt. 553.40 Ley 5/2006 pueden aprovechar este turno para llevar a cabo estas advertencias y que el presidente lleve a cabo el requerimiento a que se refiere el art. 7.2 LPH y art. 553.40.2 Ley 5/2006.
Este requerimiento debe ser personal, no lo olvidemos, ya que en todo caso se hubiera optado por otra expresión, pero en derecho los requerimientos como forma de acto de comunicación exigen una intimación directa y personalísima, por lo que deben llevarse a cabo personalmente, bien por medio del conserje, administrador de fincas o por cualquier sistema que acredite el envío y recepción. Podría llevarse a cabo también por requerimiento notarial en los casos más graves o por burofax. Lo que se exige es que el comunero a requerir tenga constancia de que su conducta es rechazada por la comunidad y que se le advierte de que debe cesar en ella y debe hacerlo antes del plazo que se le concede y que de no hacerlo así se ejercitarán contra él las acciones de cesación contempladas en los arts. 7.2 LPH y 553.40 Ley 5/2006. Lo que debe advertirse es que no obsta a que se cumpla esta vía para que también se haga constar en acta la observación de los comuneros que han referido la conducta del infractor y que se haga constar también el acuerdo de que se lleve a cabo el requerimiento al comunero infractor. No se trata de que se esté adoptando un acuerdo sobre un punto que no está en el orden del día, sino que se trata de una forma sustitutiva de la vía del art. 7.2 LPH y 553.40 de que un comunero lo interese y que el presidente lleve a cabo el requerimiento más tarde por terceros, ya que aunque lo firme él, la ejecución la llevan otras personas actuando en su delegación, como pueden ser el conserje o el administrador de fincas. Aun así, no está de más que conste en acta, que esta se notifique a todos y que aunque le llegue el acta y compruebe que públicamente ya se ha hecho observación pública de su conducta será requerido para que cese en ella, pero, eso sí, sin que la notificación del acta sirva como sustitutivo del requerimiento ya que entendemos que el acta no se notifica fehacientemente, por lo que no sirve para dar cumplimiento a la exigencia del requerimiento, pero sí de advertencia de que ya hay quejas en su conducta y públicas y que la junta solicita que cese en las mismas, por lo que posiblemente cuando le llegue el acta y compruebe la decisión cese en su conducta, pero no obstante el presidente debe practicar el requerimiento de forma inmediata sin esperar incluso a que se cierre la misma con su forma, ya que es una cuestión ajena a los acuerdos.
Hay que partir de la base de que la obra es inconsentida ya que se ha hecho sin autorización de la junta. No basta la autorización verbal con lo que se trata de obra irregular. Dicho esto no hace falta quórum alguno para ordenar el derribo sino que el presidente debe requerirle directamente al tratarse de obra ilegal e interesar el derribo con apercibimiento y en caso de negativa habría que convocar junta para aprobar por mayoria simple el ejercicio de acciones judiciales de demolición de obra por inconsentida.
Debe mantener el patio por ser el que usa de forma exclusiva el elemento que aunque tenga naturaleza de elemento comun su conservacion es del que lo usa, salvo cuestiones de reparaciones estructurales de envergadura que es de la comunidad. Y ello aunque no quede reflejado en la escritura ya que es por su uso exclusivo.
Aunque no tenga certificado debe pagar. La deuda se asume ex lege. Y ello aunque no conste certificado porque debería hacerlo requerido y no haciéndolo asume la deuda que este en la afección real. Aunque en realidad el vendedor no deja de ser deudor solidario con el. Ahora bien, solo respondería con el inmueble no con su patrimonio ya que la deuda original sigue siendo del vendedor contra quien se puede ir contra su patrimonio.
La imposición de recargos económicos a los morosos por impago de cuotas ha sido y es una práctica habitual en las vías de gestión de las comunidades de vecinos para poder luchar contra el incremento de la morosidad. Pero ahora, con la crisis económica las comunidades se encuentran con la específica afectación de una gran morosidad que no se recuerda en muchos años y que hace difícil afrontar el pago regular de los gastos de funcionamiento de estas, ya que el gasto corriente mensual que se debe afrontar puede mantenerse siempre que los comuneros aporten sus pagos en la cuenta de la comunidad, pero si no lo hacen estas tampoco podrán afrontar el pago de sus deudas con terceros, y algunas de ellas son con sus propios trabajadores.
Por ello, con mayor frecuencia se están aprobando estos acuerdos en junta que lo son por mayoría simple para fijar el tipo de interés que se le aplicará a las sumas adeudadas a devengar el tipo desde el incumplimiento de su obligación, que es al día siguiente al que estaba obligado a pagar según el sistema de pago que se hubiera aprobado en junta (mensual, trimestral, etc).
Estos recargos son válidos en la propiedad horizontal, igual que lo son en el derecho en general, ya que se parte de la admisibilidad y licitud de los acuerdos de las Comunidades de propietarios por el que se fija un interés de demora para los copropietarios que mantengan un descubierto en el pago de las cuotas de gastos comunes, en desenvolvimiento y concreción del principio de autonomía de la voluntad. Además, según lo previsto en el art. 1091 CC, dicha convención tiene fuerza de Ley entre los interesados, mientras no se deje sin efecto por la vía adecuada, que lo sería que un comunero pudiera impugnar este acuerdo, o que también cuando se reclamen la cantidad adeudada se pueda alegar la usura respecto a los recargos aplicados a la deuda, ya que se trata de un concepto que es anulable en sí aunque no se haya impugnado el acuerdo, y que al momento de reclamarse una deuda con interés pactado el tribunal siempre podrá considerar el tipo de interés firmado como de usura, ya que lo mismo pasa con los documentos bancarios firmados por las partes y que luego puede el juez aplicar la usura al tipo fijado.
Con respecto al tipo de interés que se pueda aplicar en estos casos hay que estar al momento en el que se impone, e insistimos en que aunque se haya aprobado y no impugnado el tipo las comunidades deben moderarlo si está por encima del normal que se aplica por mora en el pago de las obligaciones. Hay que recordar que en la práctica bancaria, que es lo que se puede recoger como referente se aplica la Ley Azcárate que reprocha la práctica e imposición de intereses usurarios, aunque en la Propiedad Horizontal no es aplicable esta Ley, prevista para las operaciones de préstamos de dinero, cualquiera que sea la forma que revista el contrato y la garantía que se haya ofrecido. No obstante, los tribunales pueden aplicar, y de suyo lo hacen, esta ley para cualquier caso de imposición de un interés por mora en el pago de obligaciones aplicando la analogía legis, como un argumento lógico y válido.
Por ello, llegado el caso de oposición por un comunero demandado por impago acerca de que considera el interés por recargo como excesivo en cumplimiento de la facultad de graduación o moderación que corresponde a los Tribunales, incluso cabe reputar excesivo y desequilibrado el tipo de recargo aplicado por una comunidad, como hace la AP de Madrid, Sección 10a, que en Sentencia de 20 Abr. 2002 señala qu “la aplicación en el supuesto de autos de un recargo del 10% mensual que se aplica de forma acumulada comporta una penalización excesiva y desproporcionada, aunque revista la fórmula externa de un interés, susceptible por ello de ser ponderada y atemperada. La efectividad prevista de dicha medida dirigida a fortalecer o asegurar el cumplimiento de una obligación principal, cual es el pago de las cuotas comunitarias, va más allá de esa función coercitiva o de garantía, resultando, en el concreto supuesto de autos, desproporcionada y abusiva, al aplicar a los deudores un interés anual muy superior al legal del dinero que regía en el mercado financiero en las épocas de su fijación, que justifica la reducción o suavización pedida por criterio de equidad y en evitación de un enriquecimiento injusto”.
Como vemos, lo que se toma como punto de referencia es el interés anual aplicado como recargo en los gastos de comunidad y si este es superior al legal del dinero que regía en el mercado financiero en las épocas de su fijación, considerándose en ese caso que, obviamente, el del 10% es excesivo, por lo que habrá que valorar cuál es el interés legal del dinero para aplicar el procedente y en su caso marcar un tipo modelable con esa cifra o punto de referencia.
El tipo del interes de demora es del 3.750 según ley 48/2015 . Se considera usura la tasa de interés que se cobra por un crédito que supere el 50% del interés corriente vigente para el periodo en cuestión. La tasa de usura es el límite máximo con el que un particular o una entidad financiera pueden cobrar por intereses sobre un préstamo. Por ello, podría llegarse hasta un 5% considerando
excesivo lo que supere el 5%. Debería adoptarse un acuerdo fijandolo en ese tope por mayoría simple.
La actual situación de crisis económica está propiciando cambios en la forma de afrontar los problemas de las comunidades de vecinos. Y una de las mecánicas ex novo se centra en las opciones que pueden darse a quienes tienen pocos recursos para afrontar sus pagos de hacerlo efectivamente. Y es que contamos con dos tipos de morosos, los que no quieren pagar sus deudas y obligan a la comunidad a presentar una demanda por el trámite del juicio verbal, o bien el monitorio simple o el del art. 21 LPH.
Con respecto a todos, sin embargo, la práctica está propiciando que las comunidades puedan adoptar en junta que en aquellos casos en los que la situación de morosidad sea relevante que se proceda a fraccionar el pago de la deuda existente en varios plazos, manteniendo sin embargo la cuota de pago de la actual. Se refiere a la opción de algunas comunidades de que ante morosos que han acumulado deuda y expongan que quieren pagarla a plazos le posibilidad de hacerlo en el fraccionamiento que se acuerde. Lo cierto es que este acuerdo debe ser adoptado por mayoría simple y permite garantizarse a la comunidad el cobro sin tener que acudir a demandar; además, habrá que incluir en el acuerdo que en el caso de dejar de pagar alguna de los plazos dejará de ser eficaz el acuerdo y el moroso entrará en situación de “morosidad reconocida” de tal manera que la comunidad en la próxima junta podrá acordar reclamarle la deuda que hasta ese instante hubiere, o bien demandarle ya por la vía del juicio verbal si la reclamación es inferior a 6.000 euros, ordinario si es superior, o el monitorio, pero el del art. 812 LEC según los modelos de demandas que hemos incluido en la ventana correspondiente en esta página web.
También puede adoptarse algún acuerdo especial respecto de quienes se encuentren en situación de desempleo, a fin de que, por ejemplo, se fraccione el pago de la deuda existente en primer lugar y se divida la cuota de pago por la mitad y que cada trimestre o periodo fijado de pago abone un porcentaje de su obligación de pago, y el resto cuando recupere un trabajo. También llegado el caso algunas comunidades están suspendiendo la obligación de pago por un año en los casos de desempleo, y que se reanude transcurrido ese año.
En fin, son métodos admitidos por pertenecer a la autonomía de la voluntad de la comunidad ex art. 1255 CC la opción de que por mayoría simple se adopte este acuerdo. Pero nótese que no podrá el presidente adoptar el acuerdo de forma unilateral, sino que deberá someterlo a la junta con la circunstancia de que si se aprueba el fraccionamiento no será moroso el día de la junta si ha cumplido sus cuotas aprobadas de pago, aunque le reste todavía morosidad, pero es una morosidad aceptada por la junta, por lo que no se le podría considerar moroso salvo que no pague sus nuevas cuotas reconocidas.
Interesante tema se suscita en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de Marzo de 2014 en la que se analiza el recurrente tema de si la inserción en el tablón de anuncios de una comunidad de la relación de morosos en la convocatoria o en el acta vulnera el derecho al honor, lo que debe destacarse cuando, además, el art. 9.1.h) LPH es el que exige que Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Por ello, este artículo es superior a la normativa de protección de datos, y, por descontado, no afecta al derecho al honor, ya que el comunero que así lo reclama debió haber pagado su deuda y es al no hacerlo cuando su nombre aparecerá en el tablón con tal que a él mismo o a cualquier otro comunero no se le pueda entregar la notificación de la convocatoria o del acta, lo que llevará a la inserción en el tablón.
El TS viene a señalar en primer lugar que el derecho al honor, según reiterada jurisprudencia, se encuentra limitado por las libertades de expresión e información.
La limitación del derecho al honor por las libertades de expresión e información tiene lugar cuando se produce un conflicto entre ambos derechos, el cual debe ser resuelto mediante técnicas de ponderación, teniendo en cuenta las circunstancias del caso ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.° 841/2005 , 19 de septiembre de 2008, RC n.° 2582/2002 , 5 de febrero de 2009, RC n.° 129/2005 , 19 de febrero de 2009, RC n.° 2625/2003 , 6 de julio de 2009, RC n.° 906/2006 , 4 de junio de 2009, RC n.° 2145/2005 , 25 de octubre de 2010, RC n.° 88/2008 , 15 de noviembre de 2010, RC n.° 194/2008 y 22 de noviembre de 2010, RC n.° 1009/2008 ).
La técnica de ponderación exige valorar, en primer término, el peso en abstracto de los respectivos derechos fundamentales que entran en colisión. Desde este punto de vista, la ponderación debe respetar la posición prevalente que ostentan los derechos a la libertad de expresión e información sobre el derecho al honor por resultar esencial como garantía para la formación de una opinión pública libre, indispensable para el pluralismo político que exige el principio democrático ( STS 11 de marzo de 2009, RC n.° 1457/2006). En relación con ese último punto, de acuerdo con una concepción pragmática del lenguaje adaptada a las concepciones sociales, la jurisprudencia mantiene la prevalencia de la libertad de expresión cuando se emplean expresiones que, aun aisladamente ofensivas, al ser puestas en relación con la información que se pretende comunicar o con la situación política o social en que tiene lugar la crítica experimentan una disminución de su significación ofensiva y sugieren un aumento del grado de tolerancia exigible, aunque puedan no ser plenamente justificables (el artículo 2.1 LPDH se remite a los usos sociales como delimitadores de la protección civil del honor).
Y en lo que afecta a los actos de comunicación realizados en un tablón de anuncios de la comunidad señala el TS que “en el pertinente juicio de ponderación entre los derechos fundamentales en liza, debamos inclinarnos a favor de la prevalencia del derecho a la libertad de información y comunicación que asiste a la parte demandada. En efecto, en primer término, porque la información difundida no solo es de interés para la comunidad de propietarios, sino que viene amparada por la legislación específica en materia de propiedad horizontal. En segundo término, porque dicha información cumple el presupuesto de veracidad, sin que el alegado acuerdo transaccional al respecto, que no fue aportado a los autos, desvirtúe el contenido de la información, esto es, la situación de morosidad de la parte actora. En tercer término, porque del comunicado en cuestión, conforme con los requisitos de la LPH, no se constata intencionalidad alguna de menoscabar el honor del recurrente, sin contener juicios valorativos, ni expresiones injuriosas o insultantes que pudieran ser atentatorias contra su honor, resultando adecuada su difusión en el marco de los interesados. Por último, debe señalarse que se intentó, previamente, la notificación personal de la convocatoria en la vivienda de la parte actora, sin que se haya designado, específicamente, otro domicilio a tales efectos.”
Vemos que en estos casos la inserción en el tablón de anuncios de estos datos no afecta al honor del comunero en casos de morosidad. Si este alega que pagó, además, no solo se debió limitar a hacerlo, sino, además, a comunicarlo al administrador de fincas para evitar salir en el listado de morosos.
¿Puede el presidente contratar unilateralmente sin acuerdo de junta un contrato de poliza de seguro?
No puede hacerlo. Debe ir a junta de forma inexorable. El presidente debe convocar junta sobre ese tema y no puede unilateralmente aprobar un contrato de poliza de seguro ni cualquier otro. De hacerlo quedaría obligado el
solo, pero no vincularía al pago a la comunidad, ya que esta no dio su aval o visto bueno al no ser aprobado en junta
Lo que es obligatorio es la entrega de la documentación, pero si el cesado comunica que la tiene en su despacho y existe negativa a recogerla no está incumpliendo ninguna obligaciòn por lo que lo aconsejable es que se vaya a recoger la misma por el nuevo. No hay disposición legal que regule la mecánica de actuar, sino que lo que existe es la obligación de entrega de documentos. Pero el cesado no está obligado a acudir él a devolverla sino que es válido lo que se denomina técnicamente “la puesta a disposición”.
No hay problema en que la junta rectora sea la que designe a la empresa de limpieza, pero es que incluso es una facultad que puede ejercer el presidente con el administrador de fincas porque se debe considerar de las de gestión normal de la comunidad y la elección de una empresa encargada de llevar a cabo estas funciones puede ser aprobada por la junta global de propietarios, pero ello no es óbice para que la puedan elegir la junta directiva y/o el presidente. Incluso, a nivel de junta general lo que puede aprobarse es, por ejemplo, la contratación de servicio de limpieza y luego dejar a la junta directiva la selección de la más adecuada para el desempeño de esta función.
Sobre este particular conviene reiterar que la Ley no establece ningún sistema contable especial, no hay exigencia formal, por lo que, en principio, cualquier manera puede ser correcta y lo será si alcanza la aprobación de la Junta, pues si bien es muy aconsejable utilizar los medios técnicos e informáticos que la mayor parte de los Administradores disponen, se podrían perfectamente aprobar unas cuentas presentadas sencillamente o, incluso, de forma verbal, siempre que luego los resultados consten en el acta, sobre todo si hay que pasar liquidaciones complementarias.
Ante todo, el presupuesto debe ser al menos detallado.
Por descontado. Al no tener voto no impide la unanimidad. El moroso no computa a los efectos de alcanzar el quorum en ninguno de los supuestos en los que se deba calcular cada uno de los quorum que recoge la LPH y se calcula respecto del resto.
Los votos se hacen por todos. Solo no votan los que estan privados de voto por morosidad pero votan siempre todos aunque el acuerdo no les afecte. Que un determinado tema afecte solo a unos comuneros y no a otros no determina que no se vote por todos, ya que el quorum de aprobación es global incluidos todos los que pertenecen a la comunidad, les afecte, o no, el acuerdo y estén exonerados o no del pago del gasto.
Pues ciertamente de modo muy flexible y sin atender de modo estricto al art. 5.1 del Código Civil que excluye el día de la citación en atención a que el TS (S. de 26.Abr.2000) ha señalado que debe tomarse como fecha de citación la del día en que la notificación de la convocatoria llega al domicilio del destinatario, pese a que su ausencia impidiera la entrega efectiva, a fin de no dejar al arbitrio y a la voluntad exclusiva de una parte el comienzo del cómputo del plazo legal. Aun así, en el caso de que se constate que en lugar de ocho días la citación se hace con cinco o cuatro días antes debe acreditarse por el comunero que impugna este defecto que la escasa antelación en la citación impidiera al demandante asistir a la junta o informarse de los puntos a tratar.
En absoluto la tiene, pero para asegurar la comunicación de esta circunstancia a sus progenitores se recomienda notificar esta situación a ellos en su domicilio advirtiendo de la necesidad de que estén acompañadas am no existir obligación de vigilancia y que la comunidad no se hace responsable de cualquier accidente.
La Junta de Propietarios es el órgano de gobierno que debe legitimar la instalación de las videocámaras. El acuerdo para la instalación de las cámaras deberá reflejarse en el acta de la Junta de Propietarios en los términos que determina la Ley de Propiedad horizontal.
Las cámaras pueden captar imágenes de zonas comunes pero en ningún caso podrán captar imágenes del interior de los domicilios.
Las imágenes serán accesibles únicamente por las personas que determine la Junta de Propietarios que se especificarán en el documento de seguridad.
Con carácter general se dará cumplimiento a lo previsto en la Instrucción 1/2006 en lo que respecta al deber de información e inscripción de fichero.
Evidentemente, nos estamos refiriendo al total de propietarios, no solamente a los asistentes, por lo que es preciso estar a la espera de la notificación a los ausentes según el art. 17.8 LPH para decidir sobre su definitiva aprobación.
Lo que el art. 17.8 LPH establece tras la Ley 8/2013 es una presunción de voto favorable al acuerdo alcanzado para los que no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción. Ello implica varias consecuencias prácticas que sirven de pautas de conducta o interpretativas del art. 17 LPH, a saber:
1o.- Que la actitud pasiva del ausente se entenderá como voto favorable.
2o.- Que esta actitud pasiva sirve para sumarse al acuerdo alcanzado, pero para ello debe haberse obtenido mayoría simple a favor de adoptarse el acuerdo en la junta al modo del art. 17.7 LPH.
3o.- Que el plazo de 30 días se computa como días naturales los inhábiles aplicando el art. 5.2 CC, debiendo computarse el plazo de 30 días desde el día siguiente a la notificación del acta.
4o.- Que en el caso de que el comunero desee manifestar su discrepancia al acuerdo debe remitir esta oposición por un medio que garantice la recepción; es decir, por ejemplo, un burofax. En este caso corre la carga de la prueba de que se ha opuesto de su parte, ya que el apartado 8o señala que se hará esta comunicación al secretario-administrador de fincas por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción. 5o.- Que en el caso de no manifestar su discrepancia en el plazo de 30 días se entenderá esta actuación pasiva como voto favorable y su cuota de participación y persona se entenderán que se suman a la mayoría que votó a favor del acuerdo.
Actuar por escrito ante el registrador alegando que se ha extraviado el libro de actas de esta comunidad y es por lo que por la vía del art. 415 del Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario se interesa el diligenciado de nuevo libro de actas por extravío del anterior.
Preceptúa el art. 415 RH que: “En las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que se aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, los libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a las siguientes reglas:
1.a Los libros deberán diligenciarse necesariamente antes de su utilización.
No podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior. En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el Presidente o el Secretario de la comunidad afirme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el Registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denunciada la sustracción.
2.a Será competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.”
Es preciso que conste en acta la cifra de votos a favor y sus cuotas sin ser correcto reflejar en acta esa literalidad que en técnica jurídica no se corresponde con ninguna forma de votación de las admitidas en la LPH. No puede recogerse en acta un todos conforme. En todo caso valdría que por unanimidad de los presentes se vota por todos a favor. Ello sería lo correcto para reflejar que la lista de asistentes al inicio redactada votan todos a favor. En otro caso puede dar lugar a nulidades en caso de impugnación.
La forma de redactarla correcta sería que "por unanimidad de los asistentes se acuerda a favor de la propuesta de...", lo que excluye la necesidad de tener que individualizar cada voto y votante, pero ello solo puede hacerse en los acuerdos que son aprobados por unanimidad, siendo esta la forma correcta de su reflejo en el acta.
Las actas no se pueden impugnar. se impugnan los acuerdos y ante el juzgado. No existe el trámite de impugnacion del acta en modo alguno y si algún comunero remite escrito en tal sentido se le podría contestar (aunque no hay obligación legal de ello) que la LPH no prevé la “impugnación del acta”.
Un tema que preocupa en gran medida a los administradores de fincas es el relativo a si deben ceder a la pretensión de los comuneros que les exigen y reclaman que les entreguen copia de documentos para acudir a una convocatoria de junta, o de otros de épocas anteriores. Y en este sentido, hay que manifestar que ni la Ley ni la doctrina jurisprudencial avalan este derecho de los comuneros a esta fórmula.
Así, el Auto 43, de 14-03-2003 de la AP de Alicante indica lo siguiente: "En distintas resoluciones de este Tribunal, entre las que pueda citarse la sentencia de 1 de Septiembre de 1999 , se ha reconocido el derecho de todo propietario a examinar la documentación de la Comunidad a la que pertenece y obtener copia de los documentos que sean de su interés", añadiendo que "El artículo 7 del Código Civil indica que deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe, y añade que la Ley no ampara el abuso del derecho ni el ejercicio antisocial del mismo, sin que deban sobrepasarse los límites normales de su ejercicio. No es razonable y por ello resulta abusivo, tanto expedir copia de múltiples documentos", por lo que en su caso, el derecho de los actores se limitaría a la exhibición de los documentos, y como tampoco consta requerimiento en forma a los órganos comunitarios ni negativa de estos, ha de confirmarse también en este punto el criterio de la sentencia.
En idéntico sentido se pronuncia este tribunal en sentencia de 6 de Julio de 2011 negando esta opción de que el administrador de fincas quede obligado a entregar físicamente documentos que integran lo que va a trabajarse en una junta o anteriores, ya que el derecho que existe es de exhibición.
Esa misma postura se mantiene en la sentencia de la AP Madrid, Sec. 12a, de fecha 16-6-2004 , argumentando que "lo cierto es que no existe un precepto específico en la LPH que permita considerar que cada comunero puede recabar toda la documentación que avala las cuentas a aprobar con carácter previo a la junta, ya que el artículo 16 LPH se limita a indicar que se deberá recoger el orden del día, y si bien ciertamente el voto ha de emitirse con conocimiento de causa, lo cual implica saber qué se vota, no por ello resulta exigible el que se entreguen anticipadamente todos los soportes contables a cada comunero que lo pida, ya que aparte de que ello podría suponer el colapso de comunidades en que diversos comuneros pidiesen copia de tal documentación, no indica expresamente la LPH que tal información haya de ser precisamente antes de la junta..."
• ¿Qué se entiende por obra urgente?
o Toda aquella que no pueda esperar y deba ser ejecutada de forma inminente sin dar tiempo a la adopción del acuerdo por la Junta de propietarios.
• ¿Debe consultar el administrador al Presidente antes de ejecutarla? Depende:
o Si es posible que el Presidente pueda dar su consentimiento es preciso que el administrador se lo traslade. o Si no es posible procederá a su ejecución y cuando le sea posible se lo comunicará.
• ¿Qué ocurrirá si el Presidente se opone a la adopción de esa reparación urgente o exige que se pidan varios presupuestos, pese a que el administrador insiste en que la urgencia no admite demora?
o El administrador salva su responsabilidad con la comunicación al Presidente de la necesidad de la reparación urgente, pero debe documentarla para evitarse problemas. Si lo comunica y el Presidente se opone el administrador estaría legitimado a ejecutar la obra y contratar, pero esto le traería problemas seguros el día de la Junta de propietarios con el Presidente. A efectos de responsabilidad civil está claro que en el primer caso el administrador salvaría su responsabilidad y en el segundo, en el caso de que surgieran problemas por la ejecución con oposición del Presidente estaría expuesto a que tuviera que asumir responsabilidades por daños ante cualquier problema que luego pudiera surgir.
Es posible acudir a la vía del verbal para reclamarlos. Esta vía tiene algunas ventajas frente al monitorio del 21 LPH y por ello algunos profesionales la utilizan por su agilidad ya que no exige acuerdo de junta y se puede presentar con el certificado de deuda, pero tiene la desventaja de que si el demandado se allana si no ha habido requerimiento previo de pago no se imponen las costas y le tocara a la comunidad pagar las suyas. No es una mala praxis, pero si se utiliza es preferible requerir previamente de pago al moroso y así si se allana por la vía del art. 395 LEC se le impondrán las costas aunque se allane a la demanda. El monitorio del art. 21 LPH tiene otros
privilegios frente al verbal pero ambos se están utilizando. El problema es que si en este caso se allanó el demandado y no se le requirió de pago las costas corren de la comunidad, pero no es una mala praxis su uso
Dado que el certificado de deuda que consta al no 2 del art. 21 se refiere al apartado 1o en cuanto a la determinación de la deuda y en el apartado 1o se hace mención a la obligación de pago del "propietario" es preciso en casos de proindiviso la cita de los cotitulares a fin de no poder alegarse luego indefensión de los citados io incumplimiento de la obligación de publicidad en el certiticado de quien es el deudor.
El Tribunal Supremo viene a fijar en su sentencia de fecha 22 de abril de 2015 el criterio ya mantenido en otras ocasiones relativo a que el titular registral no responde personalmente de las deudas de gastos comunes cuando existe una diferencia entre propietario registral y propietario distinto por compraventa.
Así, recuerda en la STS 22-4-2015 que la Ley de Propiedad Horizontal contiene un precepto de carácter sustantivo, el artículo 9.1 que dispone cuáles son las obligaciones de cada propietario, entre las que interesa ahora destacar la de la letra e ) que consiste en "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", y la de la letra i) que es la de "comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local".
Pero también contiene la misma Ley otro precepto, el artículo 21, de naturaleza procesal por ser el que prevé como se puede exigir el cumplimiento de las obligaciones de contenido económico como la del apartado e) del artículo 9.1 LPH antes transcrita, cuando el comunero se constituyese en situación de moroso por incumplimiento de tal obligación.
Distinguir la diferente naturaleza de ambas disposiciones resulta de suma utilidad a la hora de llevar a cabo una interpretación armónica de ambos.
El obligado al pago, según el precepto sustantivo (artículo 9.1.e)) es el propietario, y así viene a confirmarlo el artículo 21.1 de la Ley, y naturalmente, en principio, será deudor responsable de dicho pago el que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario.
La sentencia de 25septiembre2014 Rc. 2417/2012 recuerda cómo el artículo nueve de la Ley de Propiedad Horizontal impone al propietario, de forma clara e inequívoca, el pago de los gastos generales para el buen funcionamiento de los servicios comunes no susceptibles de individualización y atención de su adecuado sostenimiento, que no al usuario ( sentencias de 25 mayo de 2005 y de junio de 2006), siendo evidente que en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y el propietario individual los gastos corresponden a éste que será el legitimado pasivamente para soportar las acciones de la Comunidad en reclamación del pago por tales conceptos.
No obstante, y partiendo de la anterior precisión sobre el obligado al pago, se han venido produciendo sucesivas reformas en la Ley de Propiedad Horizontal con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios, a fin de garantizarles en la mayor medida el cobro de las deudas de los comuneros, pues la morosidad constituye el mayor problema que pueden sufrir, ya que les impide hacer frente a las elementales necesidades para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, sufriendo los comuneros cumplidores las consecuencias desfavorables de tales incumplimientos a salvo que suplan la insolidaridad del moroso.
Las garantías previstas para conseguir tal propósito son las siguientes:
(i) Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3o, 4o y 5o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 marzo ( artículo 9.1 e). , párrafo segundo LPH ).
(ii) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. ( Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH ).
(iii) La obligación del propietario de " comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local", estableciendo que "quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra este". Sin embargo se añade que tal responsabilidad "no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión resulte notoria ". ( Artículo 9.1 i) LPH ).
De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite que ya hemos recogido, con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad; (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad.
El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda: (i) cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella; (ii) cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble, (iii) cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.
Fuera de estos supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, por parte del titular registral al pago de las deudas por gastos de la Comunidad de Propietarios; por lo que no se encontraría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa naturaleza.
Ahora bien, cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el artículo 21.4 de la LPH , de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.
Así lo vienen entendiendo la mayor parte de los tribunales, como cita la parte recurrente, y así lo ha venido sosteniendo la DGRN con fundamento en los principios de legitimación y tracto sucesivo.
Según las RRDGRN de 30 de junio 1986, 18 de mayo 1987 y 9 de febrero 1997 "si en el momento de interponerse la demanda en reclamación del pago de los gastos de comunidad el piso o local hubiese pasado a poder de tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra aquél deberá dirigirse aquélla, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal, coordinándose de este modo la especial protección brindada por el art. 9.5 de la LPH con los principios de legitimación y tracto sucesivo ( arts. 1 , 20 y 38 LH )".
Se fija como doctrina que "cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre" .
No hay un procedimiento de embargo. El embargo esta admitido en el art. 21 LPH como una medida que va añadida a la petición monitoria del art. 21 LPH para lo que la junta no debe acordar el embargo,
sino que lo que la junta aprueba es la liquidación de la deuda por la vía del art. 21.1 LPH y la notifica al deudor como paso previo para interponer el proceso monitorio y en el escrito de la petición
monitoria es cuando se solicita por OTROSI el embargo del inmueble al que tiene derecho la comunidad. Una vez que el juzgado dicta condena a la cantidad adeudada se abre un proceso de ejecución
de la sentencia que se dicte y es cuando si el deudor no lo paga se puede sacar a subasta el inmueble embargado.
Esta recogido en el art. 21 .5 LPH que dice que 5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
En cualquier caso se recomienda siempre uso de abogado que tramitaría esta reclamación y petición de embargo.
Por actuaciones realizadas por empresas contratadas no hay responsabilidad subsidiaria ya que esta es personal de quien por acción u omisión causa un daño. La comunidad no puede responder por actuaciones de terceros aunque estén contratados
con ellos. Un vínculo contractual no hace nacer en ningún caso una responsabilidad subsidiaria que solo existe en los casos del art 120 del código penal o por actuaciones realizadas por personas con bienes de otros
El Real Decreto 828/2013 publicado en el BOE el 26-10-13, el mismo que desarrolla el nuevo régimen especial del criterio de caja en el IVA, establece que con efectos de 1 enero 2014 pasan a incluirse como obligados a presentar la declaración de operaciones con terceras personas (modelo 347) "las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal". A partir de ahora también tendrán que presentar modelo 347 las comunidades de propietarios que no desarrollen actividades empresariales y que realicen operaciones con terceras personas (albañiles, fontaneros, electricistas, empresas de ascensores, etc.) que durante el año superen los 3.005,06 €. Pero al no establecer retroactividad esta regulación la declaración modelo 347 deberá presentar durante el mes de febrero del año siguiente. Así pues, la correspondiente al 2014 deberá presentarse en febrero 2015.
Por ello, hay que llevar cuifadp con esta nueva obligación que afectará a la mayoría de las comunidades de propietarios, para ir recabando y procesando, ya desde el 1 de enero de 2014, la información y documentación necesaria sobre operaciones con proveedores o clientes (inquilinos) que puedan llegar a superar los 3005,06 € al año, para poder cumplir con la obligación al año siguiente de forma correcta y en plazo.
Esta cuestión esta resuelta en la consulta vinculante de la DGT de fecha 19 de septiembre de 2011, según la cual las operaciones que realiza la comunidad de propietarios, consistentes en el arrendamiento de elementos comunes están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: el arrendatario estaría obligado a practicar retención sobre los rendimientos que satisfaga a la comunidad de propietarios por el arrendamiento del local, salvo que resultara aplicable alguno de los supuestos de exoneración. Así, al comportar las comunidades de propietarios reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal, a efectos de este Impuesto, la existencia de una comunidad de bienes en cuanto a la obtención de rentas por la entidad, para analizar el tratamiento tributario de la renta derivada del arrendamiento del local se hace preciso acudir en primer lugar al artículo 8.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), donde se determina que las rentas correspondientes a las sociedades civiles, tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes, respectivamente, de acuerdo con lo establecido en la sección 2.a del título X de esta Ley.
Por su parte, la mencionada sección 2.a en sus artículos 88 y 89 establece lo siguiente:
- Artículo 88.
"Las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas atribuidas a los socios, herederos, comuneros o partícipes tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos".
- Artículo 89.
"1. Para el cálculo de las rentas a atribuir a cada uno de los socios, herederos, comuneros o partícipes, se aplicarán las siguientes reglas:
1..a Las rentas se determinarán con arreglo a las normas de este Impuesto, y no serán aplicables las reducciones previstas en los artículos 23.2, 23.3, 26.2 y 32 de esta Ley, con las siguientes especialidades: (...).
2. Estarán sujetas a retención o ingreso a cuenta, con arreglo a las normas de este Impuesto, las rentas que se satisfagan o abonen a las entidades en régimen de atribución de rentas, con independencia de que todos o alguno de sus miembros sea contribuyente por este Impuesto, sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o contribuyente por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Dicha retención o ingreso a cuenta se deducirá en la imposición personal del socio, heredero, comunero o partícipe, en la misma proporción en que se atribuyan las rentas.
3. Las rentas se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes según las normas o pactos aplicables en cada caso y, si éstos no constaran a la Administración tributaria en forma fehaciente, se atribuirán por partes iguales.
(...)".
Conforme con lo expuesto, la renta derivada del arrendamiento del soportal se atribuirá a cada uno de los propietarios en función de su coeficiente de participación en la comunidad, en cuanto este es el módulo para determinar la participación de cada propietario en las cargas y beneficios de la misma, de acuerdo con el artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Al determinarse las rentas de la comunidad de propietarios con arreglo a las normas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la calificación tributaria de estas rentas es la de rendimientos del capital inmobiliario, en cuanto se corresponde con el concepto que de los mismos establece el artículo 22.1 de la Ley del Impuesto, según el cual "tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza", salvo que el arrendamiento reuniera los requisitos que el artículo 27.2 de la misma ley exige para calificarlo como actividad económica: que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad y que para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Si no se cumplen los requisitos del artículo 27.2, el rendimiento neto del capital inmobiliario atribuido por la entidad a cada propietario se consignará por éstos en el apartado "Régimen de atribución de rentas", "Atribución de rendimientos del capital inmobiliario" del modelo de Declaración del Impuesto.
En desarrollo del artículo 99 de la Ley del Impuesto, el artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), determina cuales son las rentas sometidas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas en su apartado 2, independientemente de su calificación:
"Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento".
El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos es matizado en la letra g) del apartado siguiente del mismo artículo, con los siguientes supuestos en los que no existe obligación de practicar retención o ingreso a cuenta:
"1.o Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2.o Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales. 3.o Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda".
Ahora bien, la práctica de retención exige la existencia de un sujeto obligado a retener, lo que nos conduce al artículo 76.1 del mismo Reglamento:
"Con carácter general estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
(...)".
Conforme con esta regulación normativa, dado que el arrendatario es un sujeto obligado a retener, de acuerdo a lo establecido en el artículo 76.1 del Reglamento del Impuesto, estaría obligado a practicar retención sobre los rendimientos que satisfaga a la comunidad de propietarios por el arrendamiento del local, salvo que resultara aplicable alguno de los supuestos de exoneración incluidos en el artículo 75.3.g). Dicha retención se deducirá en la imposición personal de cada propietario en la misma proporción en que se les atribuyan las rentas.
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO
El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), dispone que "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen".
El artículo 5.Uno, letra c), de dicha Ley 37/1992, expresamente otorga la condición de empresario o profesional a quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo, añadiendo que, en particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
Por otro lado, el artículo 392 del Código Civil, al tratar de las comunidades de bienes, señala que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece en pro indiviso a varias personas.
2. Por su parte, el artículo 84, apartado tres de la Ley del Impuesto establece que "tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto.".
Por tanto, la comunidad de propietarios consultante, constituida por la propiedad indivisa del inmueble que se destinará al arrendamiento (soportales) tendrá la condición de sujeto pasivo en el Impuesto sobre el Valor Añadido, estando obligada al cumplimiento de las obligaciones materiales y formales deducidas de la normativa del Impuesto, esencialmente recogidas en el artículo 164, apartado uno de la Ley 37/1992, que establece lo siguiente:
"Artículo 164.- Obligaciones de los sujetos pasivos.
Uno. Sin perjuicio de lo establecido en el Título anterior, los sujetos pasivos del Impuesto estarán obligados, con los requisitos, límites y condiciones que se determinen reglamentariamente, a:
1.o Presentar declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades que determinen su sujeción al Impuesto.
2.o Solicitar de la Administración el número de identificación fiscal y comunicarlo y acreditarlo en los supuestos que se establezcan.
3.o Expedir y entregar factura de todas sus operaciones, ajustada a lo que se determine reglamentariamente.
4.o Llevar la contabilidad y los registros que se establezcan, sin perjuicio de lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables.
5.o Presentar periódicamente o a requerimiento de la Administración, información relativa a sus operaciones económicas con terceras personas.
6.o Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e ingresar el importe del Impuesto resultante. Sin perjuicio de lo previsto en el párrafo anterior, los sujetos pasivos deberán presentar una declaración-resumen anual.
En los supuestos del artículo 13, número 2.o, de esta Ley deberá acreditarse el pago del Impuesto para efectuar la matriculación definitiva del medio de transporte.
7.o Nombrar un representante a efectos del cumplimiento de las obligaciones impuestas en esta Ley cuando se trate de sujetos pasivos no establecidos en la Comunidad, salvo que se encuentren establecidos en Canarias, Ceuta o Melilla, o en un Estado con el que existan instrumentos de asistencia mutua análogos a los instituidos en la Comunidad.".
3. El mencionado artículo 164, apartado uno, número 3.o, dispone la obligación de expedir y entregar factura, conteniéndose el desarrollo reglamentario de dicho precepto en el Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre (BOE del 29), por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, el cual en su artículo 2 dispone la obligación de expedir factura en los siguientes términos:
"1. De acuerdo con el artículo 164.uno.3.o de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, los empresarios o profesionales están obligados a expedir factura y copia de ésta por las entregas de bienes y prestaciones de servicios que realicen en el desarrollo de su actividad, incluidas las no sujetas y las sujetas pero exentas del Impuesto, en los términos establecidos en este Reglamento y sin más excepciones que las previstas en él. Esta obligación incumbe asimismo a los empresarios o profesionales acogidos a los regímenes especiales del Impuesto sobre el Valor Añadido.
También deberá expedirse factura y copia de ésta por los pagos recibidos con anterioridad a la realización de las entregas de bienes o prestaciones de servicios por las que deba asimismo cumplirse esta obligación conforme al párrafo anterior, a excepción de las entregas de bienes exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido por aplicación de lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley del Impuesto.
2. Deberá expedirse factura y copia de ésta en todo caso en las siguientes operaciones:
a) Aquellas en las que el destinatario sea un empresario o profesional que actúe como tal, con independencia del régimen de tributación al que se encuentre acogido el empresario o profesional que realice la operación, así como cualesquiera otras en las que el destinatario así lo exija para el ejercicio de cualquier derecho de naturaleza tributaria.".
4. El artículo 75.Uno, número 7.o, de la Ley 37/1992 señala que se devengará el Impuesto: "En los arrendamientos, en los suministros y, en general, en las operaciones de tracto sucesivo o continuado, en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción.
No obstante, cuando no se haya pactado precio o cuando, habiéndose pactado, no se haya determinado el momento de su exigibilidad, o la misma se haya establecido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo del Impuesto se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al periodo transcurrido desde el inicio de la operación, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.
Se exceptúan de lo dispuesto en los párrafos anteriores las operaciones a que se refiere el párrafo segundo del número 1.o precedente.".
Debe tenerse en cuenta que el arrendamiento de un inmueble (soportales) constituye una prestación de servicios típica de tracto sucesivo o continuado cuyo devengo se producirá conforme a lo establecido en el precepto anterior.
El tipo impositivo aplicable a dicho arrendamiento será, en todo caso, el 18 por ciento, a tenor de lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley 37/1992.
5. En consecuencia con todo lo anterior, las operaciones que realiza la comunidad de propietarios a que se refiere la presente consulta, consistentes en el arrendamiento de unos soportales del edificio a una cafetería para instalar una terraza, están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido y no exentas del mismo, debiendo la citada comunidad cumplir con sus obligaciones fiscales, expedir factura, repercutir el Impuesto, y realizar la liquidación e ingreso del mismo en las correspondientes declaraciones-liquidaciones.
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